注文住宅や新築住宅のお悩み解決情報

■　マイホームプアからの脱却

　「ワーキングプア」という言葉があります。
　仕事はたくさんするけれど、生活が一向によくならない人たちのことをいいます。
　
　仕事貧乏・・・これがワーキングプアです。
　
　一日に１７時間以上も働いているのに、生活はジリ貧の人もいるそうです。事情はさまざまでしょうが、同じ働く人間としては、そのタイヘンさは感じ入るところがあります。
　
　似たような言葉に、「マイホームプア」というものがあります。
　
　「プア」と称してますが、生活の貧乏さとは、ニュアンスはちょっとちがってます。ＧＤＰ世界第２位の経済大国がかかえる。住宅事情の貧しさを指していう言葉をいうのです。

　・「犬小屋」と揶揄（やゆ）される居住面積の狭さ。
　・住宅ローンを返し終わったころに、建て替え時期を迎える短命な住宅寿命。
　・一人暮らし老人の孤独死。
　・時の経ったマンションのスラム化。

　“貧しさ”を象徴する事例は、いくらでもみつかります。
　これから、家を建てるあなたにとっても、他人事ではないはずですね。
　
　こうした、住宅貧乏から脱却しようと、2006年6月に住生活基本法が施行されました。”超長期にわたって循環利用できる質の高い住宅ストックの形成が政策理念として打ち出されたのです。

■　「200年住宅ビジョン」

　施行された住生活基本法は、”超”長期にわたって循環利用できる質の高い住宅ストックの形成が政策理念として打ち出されています。その、策定された中身は、住生活基本法を踏襲しています。このビジョンは「200年住宅ビジョン」と位置付けられました。これには、１２の政策提言がなされています。
　
　なんとも壮大なことです。
「200年住宅ビジョン」とはどんなものなのか、みていきましょう。

＜提言１＞　超長期住宅ガイドラインの策定

　一口に「住宅」といっても関連する産業は幅広い。そのため、各業界が単独で200年住宅を目指しても、行き着く先には限界が見えてしまう。そこで、建築・維持管理・流通にかかわるシステムを連携した一体の社会システムとして再構築する必要が叫ばれており、そのためには国民・住宅関連事業者・国・地方公共団体などが200年住宅に対するイメージを共有することが不可欠となった。そこで、超長期住宅に関するガイドラインを策定することで、目指すべき方向性を統一しておこうという狙いだ。

＜提言２＞　家歴書の整備

　家歴書とは、新築時の設計図書や修繕履歴・定期点検の結果などを記録した履歴簿のことをいう。情報の蓄積により、リフォームあるいは点検・交換が適切に行なわれることが期待され、また、家歴書の整備により使用建材や設備・施工業者名などもデータベース化されるため、災害あるいは事故が発生した際、迅速な対応が可能となるメリットもある。

＜提言３＞　分譲マンションに対して、新たな管理方式・権利設定方式を構築する

　現在、分譲マンションを取り巻く環境は芳しくなく、経年にともなう建物の老朽化、居住者の高齢化・賃貸化といった多くの課題を抱えている。そのため、管理組合運営が正常に機能せず、適切な維持管理が十分に行えない状況に直面している。そこで、管理組合の理事長を管理者とする現在の管理方式に加え、マンション管理業者を管理者とする管理方式を新設。知識も経験も豊富な管理業者主導による新方式を取り入れることで、直面する課題に対処できるセーフティーネットを構築する。

＜提言４＞　リフォーム支援体制の整備、長期修繕計画等の策定、リフォームローンの充実

　建物を長持ちさせるためには、適時・適切なリフォームや大規模修繕が欠かせない。そこで、インターネットによる情報提供や相談窓口を設け、消費者が安心してリフォームや修繕が行えるように、支援体制面・融資面での基盤整備を行なう。

＜提言５＞　既存住宅の性能・品質に関する情報提供の充実

　これまでにも品確法による既存住宅の性能評価、あるいは民間の検査機関による独自の性能評価制度はあった。しかし、その精度にはバラツキがあり、必ずしも客観性を伴った内容ではなかった。そこで、簡便かつ一定の客観性を担保した「既存住宅の評価ガイドライン」を策定し、買い主が安心して住宅を購入できる流通システムを確立。もって、中古住宅市場の活性化を目指す。

＜提言６＞　既存住宅の取り引きに関する情報提供の充実

　日本の住宅政策は、これまで「新築住宅」主導で行なわれてきた。そのため、中古住宅の情報提供は二の次とされてしまい、そのことが既存住宅の流通規模を縮小させる要因となっていた。そこで、取引価格を中心に情報提供を積極化して、価格形成の透明性を確保し、中古住宅の売り主・買い主どちらにも“やさしい”流通システムの充実を図る。

＜提言７＞　住み替え・二地域居住の支援体制の整備、住み替えを支援する住宅ローンの枠組み整備

　マイホームに対する価値観やライフスタイルが変化したことで、個人の居住ニーズも多様化した。郊外の庭付き一戸建てをゴールとする“住宅すごろく”は、必ずしも万人に当てはまらなくなった。そこで、柔軟な住み替えや二地域居住（都心と田舎にそれぞれ自宅を所有して行き来する居住形態）を支援する仕組みが新たに必要となり、就労に関する情報提供あるいは住み替えを円滑化させる新型住宅ローンを整備し、多様化する住宅ニーズに対応できるよう準備を進める。

＜提言８＞　スケルトン・インフィル住宅を支援するための住宅金融などの枠組み整備

　スケルトン・インフィル住宅とは、建物の躯体（くたい＝Ｓ：スケルトン）と内装（Ｉ：インフィル）を分離した設計構造の住宅をいう。マッチ箱をイメージすると分かりやすいだろう。このＳＩ住宅、200年住み続けられるだけの構造的要件は兼ね備えているが、他方、200年の間に所有者が何人も変わることを考えると、住宅ローンの組み方も従来のままでは対応不十分となることが想定される。そこで、ＳＩ住宅にふさわしい住宅金融のあり方が模索されており、これまでとは異なったユニークな住宅ローンの検討が必要となっている。

＜提言９＞　リバース・モーゲージが提供される仕組みの構築

　リバース・モーゲージとは、マイホームを担保に融資を受け、借入者の死亡時に当該住宅を処分・換金して残債を一括返済するローンのこと。200年住宅が普及すれば、住宅の所有者が住宅より短命になることは十分想定される。そこで、高齢になっても安心して住み続けられるよう、新たな収入源を確保する手段としてリバース・モーゲージの活用を積極化していく考えだ。

＜提言10＞　200年住宅における税負担の軽減

　住宅は生活の基盤だけに、税負担は無理のない範囲での課税であることが望ましい。そこで今後、「社会的資産」となる200年住宅の税負担に関し、住宅税制全般に立ち返ってその在り方を整理・検討するものとする。

＜提言11＞　200年住宅の実現・普及に向けた先導的モデル事業の実施

　日本の住宅市場において、200年住宅はこれまで経験したことのない新たな試みとなる。それだけに、一般普及への実現性を事前に検証しておく必要がある。そこで、テスト的な意味合いで先導的モデルプロジェクトを実施し、200年住宅ビジョン成功への道筋をつける。

＜提言12＞　良好な街並みの形成・維持

　マイホームは、その地域との調和・共生なくしては存在しない。200年間も住宅価値を持続させるためには、なおさらだ。そこで、良好な街並みの形成・維持には官民一体による取り組みが欠かせず、各種の規制・誘導制度が必要となる。今後、そのための基盤整備を提言し、枠組みの確立を目指す。